گاهی مستاجر میخواهد زودتر از موعد ملک را تخلیه نماید در چنین صورتی اگر در قرار داد شرطی مبنی بر تخلیه ی پیش از موعد نشده باشد طبق موازین شرعی و قانونی مستاجر هرچند میتواند مورد اجاره را تخلیه نماید اما حق مطالبه ی ودیعه را تا پایان مدت ندارد به علاوه باید اجاره بها را تا پایان مدت ( هر چند تخلیه کرده ) بپردازد مگر اینکه موجر راضی شود که اجاره مدت باقی مانده را نگیرد . دوستان عزیز حتما هنگام بستن قرار داد اجاره با پیش بینی احتمال تخلیه ی پیش از موعد و قرار دادن یک یا دوماه اجاره از متضرر شدن خود جلوگیری کنید .

در روابط موجر و مستاجر ممکن است دو مسئله پیش بیاید یکی این که مستاجر در پایان مدت اجاره ملک را تخلیه نکند و دیگر اینکه موجر ازگرفتن کلید خودداری کند .در این گفتار برآنیم تا هر دو مسئله را بررسی کنیم . در ابتدا باید درمورد سه اصطلاح موجر ، مستاجر و عین مستاجره توضیح بدهیم هر چند که شما عزیزان با این اصطلاحات آشنایی دارید موجر : شخصی که ملک را اجاره می دهد . مستاجر : شخصی که ملک را اجاره میکند عین مستاجره : هر ملکی که اجاره داده میشود قرار داد های اجاره دو گونه هستند یا رسمی هستند و در دفترخانه ی اسناد رسمی تنظیم میشوند یا غیر رسمی هستند و بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی تنظیم می گردند . قرار داد های غیر رسمی در صورتی معتبر هستند که دو نفر شاهد آن را امضاء کرده باشند معمولا در ابتدای بستن قرار داد به حضور شاهد آن هم شاهدی که در صورت لزوم حاضر باشد در دادگاه حضور یابد اهمیت نمی دهند و فقط زمانی که به مشکل بر می خورند به اهمیت داشتن شاهد پی می برند . در هر حال برای گرفتن حکم تخلیه ی فوری ملک چه قرار داد رسمی باشد و چه غیر رسمی (و دو شاهد داشته باشد ) باید به روش زیر عمل کرد . ابتدا موجر دادخواست دستور تخلیه ی ملک را تقدیم شورای حل اختلاف محل وقوع ملک می کند پس از بررسی این مرجع قضایی دستور تخلیه ی ملک صادر میشود و اگر مستاجر نتواند بنا به عللی ملک را تخلیه کند شورای حل اختلاف به او یک ماه وقت می دهد در این صورت باید اجاره ی یک ماه را هم بپردازد البته باید خود مستاجر از شورا درخواست وقت کند . توجه داشته باشید که به اشتباه بسیاری از موجران در دادخواست خود بجای دستور تخلیه حکم تخلیه می نویسند بین دستور تخلیه و حکم تخلیه تفاوت از زمین تا آسمان است زیرا درخواست حکم تخلیه بسیار زمان بر است با صدور حکم بیست روز حق تجدید نظر خواهی واعتراض برای برای مستاجر ایجاد می شود و پس از طی مدت طولانی در صورتیکه حکم به نفع مالک صادر شود مالک باید تقاضای صدور اجراییه کند و باز در اجراییه هم ده روز محلت اعتراض به مستاجر داده میشود و چنانچه اعتراض به اجراییه نشود یا اعتراض پذیرفته نشود در این صورت تخلیه ی ملک انجام می شود . برای گرفتن دستور تخلیه ی ملک در هریک از موارد زیر میتوان اقدام کرد : 1 مدت اجاره منقضی شده باشد 2 مستاجر از پرداخت بیش از سه ماه اجاره امتناع نموده باشد 3 مستاجر ملک را به دیگری اجاره داده باشد در حالیکه حق انتقال از او سلب شده باشد 4 مستاجر مکان اجاره را مورد استفاده ی غیر مشروع قرار داده باشد یا از آن در شغل دیگری استفاده کند مثلا مغازه ای را برای دفتر املاک اجاره کند به نانوایی تبدیل کند مگر اینکه شغل ها مشابه باشد مثلا بجای دفتر املاک مغازه را به دفتر بیمه تبدیل کرده باشد . تکلیف مستاجر هنگامی که مالک از گرفتن کلید خودداری می کند چیست ؟ در ماده ی 13 قانون رابطه مالک و مستاجر : هرگاه مستاجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتنا کند مستاجر مکلف است به وسیله ی اظهار نامه از موجر یا نماینده ی قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود در صورتیکه موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه حاضر نگردد مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه ی کامل مورد اجاره را تامین دلیل کند و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند از این تاریخ رابطه ی استیجاری قطع می شود و دفتر دادگاه ظرف 24 ساعت به موجر یا نماینده ی قانونی او اخطار میکند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود تا زمانیکه مستاجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب مقررات این قانون و شرایط اجاره نامه برقرار است در حال حاضر اقدامات فوق از طریق شورای حل اختلاف محل وقوع ملک انجام شود .

حتما شنیده اید ک وکالت با فوت موکل باطل خواهد شد و شاید هم با این مشکل در معاملات وکالتی فوق برخورد کرده باشید باید گفت{وکالت نامه مالکیت نمی آورد}بر خلاف آنچه بعضی از افراد می پندارند با وکالت نامه مالکیت ب آنها منتقل نمیشود وکالت در واقع نیابت و نمایندگی از طرف موکل است برای انجام اموری ک وکیل اجازه دارد آن امور را انجام دهد پس باید بخاطر داشت ک معاملات وکالتی برای خریدار مالکیت ایجاد نمی کند وبا فوت موکل وکالت نامه نیز باطل میشود چه بسا وراثی ک پس از ابطال وکالت را نمی پذیرند و خریدار باید مبالغ را برای اخذ رضایت آنها بپردازد مشکل دیگر این است ک یک فرد میتواند درمورد هر ملک بینهایت وکالت صادر کند برای حل این مشکل هیچگاه یکی را بدون تنظیم مبایعه نامه{قولنامه}نخرید حتما دوشاهد مبایعه نامه را امضا کنند ودر صورتی ک ملک سند دارد اما وکالتی فروخته میشود سند را نیز تحویل بگیرید

برای تعیین تکلیف میراث هر کس پس ازفوت ابتدا باید ورثه را تعیین کرد رسیدگی به این امر از سوی مراجع قانونی و با رعایت تشریفات مقرر در قانون را{انحصار وراثت}و رای صادر شده را {تصدیق یا گواهیانحصار وراثت} می نامند درمعاملات املاک و اموال متوفی {شخص فوت شده}حتما باید گواهی انحصار وراثت وجود داشته باشد این گواهی توسط شورای حل اختلاف آخرین محلی ک متوفی سکونت داشته صادر میشود ودر آن نام ورثه و میزان سهم هر کدام از آنها ذکر میشود مدارک لازم برای گرفتن گواهی انحصار وراثت عبارت اند از:کپی و اصل شناسنامه و گواهی فوت متوفی کپی و اصل شناسنامه ورثه واستشهادیه رسمی در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد ودر آن اسامی مراث ذکرشده و دو نفر شاهد هم آن را تایید کرده باشند علاوه بر گواهی انحصار وراثت در معاملات حتما باید تک تک وراث حضور داشته باشند یک وکالت داده باشند گاهی وکالت در دست وکلاست در حالی ک وکیل از وکالت عزل شده برای اینکه مطمئن باشید وکیل در موضع وکالت است و وکالت همچنان نافذ است حتما از یکی از دفاتر اسناد رسمی استعلام کنید علاوه بر حضور وارث یا وکالت آنها لازم است همواره اهلیت معامله داشته باشد دیوانگان و عقب ماندگان ذهنی و کسانی ک به هر دلیلی زوال عقلی دارند اهلیت معامله ندارند به همین دلیل باید هنگام معامله بجای این افراد قیم وجود داشته باشد و از آنها قیم نامه درخاست کرد در هر حال هنگام خرید ملک موروثی به نکات زیر توجه کنید 1-لزوم ارائه اصل سند مالکیت از سوی ورثه 2-لزوم ارائه ی گواهی انحصار وراثت 3-حضور تمامی وارثان در هنگام معامله و عدم اعتماد ب وکالت نامه فروش 4-لزوم ارائه ی مفاصاحساب مالیات بر ارث 5-عدم وجوداشخاص محصور بین وارث 6-ضرورت تعیین و نصب قیم بری اشخاص محجور 7-پرداخت سهم هر یک از وراث از مبلغ معامله 8-لزوم بررسی مجود و یا عدم وجود وصیت نامه 9-درج شماره و مشخصات مدارک ،مستندات ابرازی و مرجع صدور آنها اعم از گواهی حصر وراثت وکالت نامه قیم نامه مفاصاحساب مالیات بر ارث وصیت نامه ی تنظیمی در هنگام انجام معامله

در موقع خرید ملک به نوع کار بری ان بسیار توجه کنید . زیرا کاربری ملک سهم بسیار مهمی در تعیین قیمت ملک و نوع استفاده ی مجاز از ان را دارد کاربری های مهم در شهر ها عبارتند از :کاربری مسکونی , اداری , خدماتی , تجاری , فضای سبز , اموزشی , کشاورزی (زراعی , باغ ) صنعتی کارگاهی نظامی و بایر است برای شناسایی کاربری ملک به سخن مالک یا مشاور املاک و یا حتی نحوه ی استفاده ی فعلی ملک اکتفا نکنید و فقط بر اساس اسناد رسمی کاربری موجود ملک را احراز نمایید . کاربری ملک به طور مشخص در اسناد مالکیت تک برگی در قسمت مشخصات ملک امده همچنین گواهی پایان کار نیزکاربری ملک را مشخص میکند . توجه داشته باشید که خرید ملک با کاربری زراعی حتی در روستا برای استفاده مسکونی میتواند شمارا با خطر تخریب بنا روبه رو کند .

تعیین قیمت وکارشناسی ملک.یکی ازمهمترین وبحث برانگیزترین مسائل مربوط به معاملات دراملاک است .خوشبختانه دراستان ماتعیین قیمت ملک برعهده کارشناسان آگاه است ومشاورین املاک بااستنادبه برگ کارشناسی کارشناسان معاملات خودراانجام میدهند.اماآنچه نارضایتی غالب مشتریان چه خریداران وچه فروشندگان رادربردارد.این است که همواره فروشندگان معتقدند کارشناس ملکشان را کمترکارشناسی کرده وخریداران نیزمعتقدند که ملک موردنظربیش ازآنچه ارزش داشته قیمت شده است .به نظرمیرسدکه اکنون زمان آن رسیده است که باطرح جامعی این شبهات راپایان داده یابه حداقل کاهش دهیم راهکارپیشنهادی املاک کیاصدراین است که سطح شهریزدبه خوشه ها ومناطق مختلفی مثلا صدخوشه تقسیم شود سپس هرخوشه به بخشهای مختلف مثلا لب بلوار کوچه های اصلی .کوچه های فرعی .بن بست .بافت نوساز.بافت قدیمی .زمینهای موقوفه وغیره تقسیم شده وسایرعوامل موثردرتقاضاوانتخاب مردم درنظرگرفته شودسپس معدلی ازقیمتهای هربخش درچندماهه ی اخیرباتوجه به قیمت نامه های خودکارشناسی وهمکارانش بدست آمدهحداقل وحداکثری برای هرمنطقه درنظرگرفته شود وباتوجه به وضعیت هرملک وهرنوع ساختمان تعیین قیمت گردد تاهنگام کارشناسی. کارشناس محترم باتوجه به این داده ها وعوامل به کارشناسی پردازد ازاینرو هم ازلحاظ حیثیتی دامنش مبرامی ماندوهم ناخواسته حقی ازکسی تضییع نمی گردد درنهایت مشاورین املاک خریداروفروشنده رادررسیدن به توافق یاری میدهند .البته شایداجرای این راهکارباهدف بررسی سطح شهریزد برای هرکارشناس زمانبربوده مقدورنباشد یادسترسی به اطلاعات همکاران برایشان میسرنباشد ازاینرو باتوجه به مزایایی که ساماندهی کارشناسی ملک دارد پیشنهادمیگردد مسئولین استان اجرای آنرابعهده بگیرند .ازجمله مزایای ساماندهی کارشناسی املاک این است که افزایش حباب وار وبی قاعده املاک رامهارمی کند ونظرات وسلایق اشخاص راتاحد زیادی قانونمندمیسازد .راهکاردیگربرای ساماندهی تعیین قیمت املاک این است که شهربه خوشه ی کلی ترمثلاده خوشه تقسیم شودودرهرخوشه شورای کارشناسان ازبین کارشناسان مشاورین املاک وحتی پیمانکاران وسازندگان ساختمانهاوکارشناسان محلی انتخاب شده باتعامل باسایرشوراهای کارشناسی ومسئولین استان وباتوجه به همه ی عوامل موثردرتعیین قیمت به قیمت گذاری مناطق بپردازند سپس کارشناس محترم باتوجه به این داده هاوایده های خویش املاک راقیمت گذاری کند نحوه احتساب افزایش قیمت چنانکه امروز نیزرایج است باتوجه به درصدافزایش همواره امکان پذیرخواهدبود. یک توصیه:به همکارانمان درمشاوراملاک توصیه می کنیم جهت جلوگیری ازاختلافاتی که پس ازمعاملات پیش می آیدودرغالب موارد یکی ازطرفین ادعاهای غبن دارد .تاریخ وشماره قیمت نامه هارابانام کارشناس ومبلغ کارشناسی درقولنامه درج کنند این راهکاربه همراه صلح خیارغبن که دربرگه های رسمی معاملات املاک (مباینامه)موجوداست نه تنها اختلافات راکاهش میدهدبلکه مشاورین املاک رانیزازاتهامات مبرامیدارد

عظمت یک ملت به عظمت تک تک افراد آن بستگی دارد (کتاب ثروتمندترین مرد بابل) یکی از قوانین جذب ثروت اینست که دیگران را برکت دهیم بسیاری از ادیان آسمانی و متخصصان خلق ثروت بر بخشیدن مال با هر توان مالی برای ایجاد ثروت تاکید دارند و این اصلی علمی و ثابت شده است؛ زکات مال بدرکن که فضله رز را چوباغبان بدر می کند فزون دهد محصول دکتر دیپاک چوپرا، در کتاب هفت قانون معنوی درباره قانون کارما می گوید: هر عملی نیرویی را تولید می کند که به همان شکل به ما باز می گردد؛ کار ما در واقع در این جمله خلاصه می شود« هر چه بکاری همان را درو کنی» همه ی اعمال و حوادث کارمایی اند، قانون کار ما می گوید: در عالم هیچ یک از دیون، پرداخت نشده باقی نمی ماند. در کائنات نظام محاسبه یی بی نقص و کامل وجود دارد و همه چیز مبادله پیش و پس نیروست این جهان کوه است و فعل ما ندا باز می گردد نداها را صدا این مطالب را گفتیم تا دستان سبز شما را به یاری بطلبیم، می دانیم شما نیز آرزو دارید، ثروتمند باشید تا سایبان آرامش فقرا گردید، خانه بسازید، هزینه ی تحصیل و ازدواج بپردازید، یتیم نوازی کنید و چه آرزوهای قشنگی .... اما همیشه طولانی ترین راهها با اولین قدم پیموده می شود؛ شاید نتوانیم خانه بسازیم اما قطعا می توانیم ماهانه بخشی از هزینه های اجاره منزل درماندگان را بپردازیم می توانیم جوان بیکاری را کمک کنیم تا به یاری خودش کارآفرین شود باور کنید بعضی از کارها، کوچکهای بزرگند و توانستنهای ما بیش از نتوانستنهایمان است. برآنیم تا به یاری شما به کمک نیازمندان برویم زن مراجعی که همسرش زندانی بود و چهارفرزند داشت می گفت با پول یارانه زندگی می کند و با همین پول اجاره هم می پردازد؛ پس از تلاش بسیار که برایش خانه ای یافتیم چون ماهانه قادر نبود بیش از صدو هفتاد هزار تومان بپردازد و اجاره منزل هم بعد از تخفیف صاحبخانه دویست و سی هزار تومان می شد موفق به اجاره نشد هنوز چهره گریانش را بخاطر دارم، از اینرو تصمیم گرفتم برای خدمت به هموطنان نیازمندم اولین قدم را بردارم و دست یاری به سویتان دراز کنم اگر قصد یاری دارید از طریق تلفن 09133505378و09132575697 به ما اطلاع دهید حتما برای شفاف بودن هنگام عقد قرارداد از شما نیز دعوت می کنیم راستی ما هم مشارکت می کنیم و چنین شرایطی کمیسیون نخواهیم گرفت ایمان دارم که خداوند مدیون احدی نخواهد شد و چنانکه در کلام مجید خود فرموده ده برابر به ما باز خواهد گرداند.

*آیا می دانید در بعضی از مراکز مشاوره املاک دو نوع برگه ی قرارداد وجود دارد یک نوع که از طرف اتحادیه در اختیارشان قرارگرفته و سند رسمی است و نوع دیگر که بدون شماره سریال است و به راحتی از بازار تهیه می شود و سند عادی محسوب می گردد. * آیا میدانید آگاهانه معاملات مشکل دار در قرارداد های عادی ثبت می شود پس هنگام ثبت قراردادتان حتما به نوع برگه ی قرارداد توجه داشته باشید. * آیا میدانید که گاهی ملک سنددار هم می تواند مشکل دار باشد مثلا سند می تواند توقیف یا بازداشت باشد یا ملک موات باشد، پس حتما از ادارات مربوط استعلام کنید. * آیا میدانید ملک موات قابل خرید و فروش نیست و در شرایط خاص باید دوباره ملک را پس از گذراندن مراحل قانونی از دولت بخرید. * هنگام حضور در املاک جهت عقد هر نوع قرارداد حتما دو شاهدی که حاضر باشند در صورت لزوم در دادگاه شهادت بدهند به همراه داشته باشید. * آیا میدانید مستاجر مالک منفعت ملک است و حق دارد منافع خود را اجاره دهد یعنی میتواند ملک مورد اجاره را دوباره اجاره دهد پس هنگام عقد قرارداد اجاره - اگر تمایلی به اجاره داده شدن ملک توسط مستاجر ندارید- حق اجاره را سلب کنید.

سخنی با عزیزان بیشترینه ی مردم، اشتغال در املاک را خدمت به خود می دانند نه خدمت به جامعه، اما واقعیت اینست که مشاوره املاک، بیش از اینکه خدمت به خویشتن خویش باشد خدمت به جامعه است،مشاور آگاه نه تنها حافظ سرمایه مراجعان خویش است، بل می تواند، جویبار عدل و انصاف را در جامعهجاری سازد و این تنها در صورتی است که شما عزیز مراجع به مشاور خود اعتماد کنید. آنچه سبب بد بینی جامعه نسبت به شاغلین این صنف گردیده آنست که گاهی ما به حقوق و وظایف خود آگاه نیستیمو نمی دانیم که قبل از انجام هر معامله ای این حق ماست که به عنوان خریدار به ادارات مربوط (شهرداری، مسکن و شهرسازی، اوقاف، ثبت اسناد و ....) مراجعه کنیم و موقعیّت فعلی ملک را موردبررس قرار دهیم، یا اینکه بعنوان فروشنده تعیین قیمت ملک را، به کارشناسان بسپاریم در هر حال با انجام معاملات در مراکز مشاوره املاک از حمایت قانون برخوردار می شوید، چرا که کلیه قراردادهاییکه در مراکز معتبر املاک ثبت می شود سند رسمی محسوب می گردند و قابل استناد در دادگاهها هستند.باور کنید که نقش مشاورین املاک فقط فروش اطلاعات است و چون گاهی اطلاعات صادقانه در اختیارشان قرار نمی گیرد از بسیاری از مسائلی که بعد از انجام معاملات پیش می آید هیچ گونه آگاهی ندارد و از بد اندیشی و سوء نیت، مبّرا هستند؛ در واقع اگر ما بپذیریم که مشاور املاک فروشنده اطلاعات است و باید خود مسئولیّت بررسی و تحقیق را بعهده بگیریم هرگز دچار مشکل نمی شویم.

چون به درستی می اندیشیم :(ما و شما) الف) از راستی سخن میگوییم . ب) حقایق رابیان می کنیم . ج) به گفتارمان پایبندیم. چون مسئولیت پذیر هستیم : الف ) ما مدارک ملک رابررسی می کنیم . ب) مسئولیت استعلام از ادرات مربوط رابعهده می گیرید چون به کردار نیک می اندیشیم : الف ) ما ملک مشکل دار معامله نمی کنیم . ب) ما مصلحت مردم را فدای منفعت خود نمی کنیم . ج) ما دردایره اخلاقیات حرکت می کنیم . شما نیز املاک مشکل داررابه ما نمی سپارید . چون به قانون احترام می گذاریم : الف) ما قانون مندانه رفتار می کنیم. ب) شما نیز قانون مداری ما را بپذیرید. چون همه چیز را همگان می دانند و همگان از مادر نزاده اند : الف) ما در حد دانشمان مشاوره می دهیم. ب) شما نیز عذر ما را در آنچه نمی دانیم می پذیرید. چون در نظر ما همه مراجعان عزیز هستند : الف ) ما به همه احترام می گذاریم. ب) مصلحت طرفین را در نظر می گیریم. ج) شما نیز عزیز بودن بالسویه را می پذیرید.

بسیاری ازافرادپس ازانجام معامله پشیمان میشوند وچون نمی توانندباصراحت پشیمانی خودرااعلام کنندبه انواع بهانه هامتوسل میشوند مثلامیگویندپولمانجورنشد. قراربودوام بگیریم بانک مخالفت کرد. همسرم مخالف است. فلانی خریداربوده چشمش دنبال این ملک است وصدهابهانه دیگر که همه مشاورین باآن آشنایی دارند یکی ازمشتریان که حدودیکسال قصدفروش منزلش راداشت موفق گردیدمنزلش رابفروشد.فردای آن روزبامشاوراملاک تماس میگیردوبهانه میکند مشتری قبلی راکه برایم فرستاده بودیددیشب به درخانه آمده گفته بیع حرامی کرده ام وچون چشمش بدنبال این خانه است میترسم خیرپول آنرانبینم وقسط دارم منزل رافسخ کنم مشاوربه اومیگویدمشتری قبلی هیچگونه صحبتیوتوافق یاپرداخت بیعانه ای نداشته است که برای اوایجادحق کند وکسی محق است که معامله انجام داده است امافروشنده اصرارمیکندکه میخواهدتا24ساعت نشده معامله فسخ کندمشاوراملاک میگویدکه خیار فسخ صلح کرده ایم وتوضیح میدهدکه معامله حق است وفسخ اختیاروچون این اختیاررالغوکردهایم حق فسخ نداریم بااصرارفروشنده فسخ میشود که فروشنده باکارشناسی که 4ماه قبل منزلش راکارشناسی کرده تماس داشته ومتوجه شده که درصدی منزل گرانترشده است ازاین روبرای فسخ پافشاری میکند نکته جالب توجه این است که فروشنده کاری راکه بایدقبل ازمعامله انجام میداده بعدازآن انجام داده است مشاوراملاک برای حل مسئله باخریدارتماس میگیرد وچون خریدارشدت خواهان منزل است میپذیرد که باپرداخت 4میلیون بیشتر معامله برقرارمانده برای پیشگیری ازچنین مسائلی پیشنهادمیشود که اولافروشندگان قبل ازانجام معاملع قیمتهای کارشناسی رابروزکنند ثانیا خریداران قبل ازخریدبرگه های کارشناسی رامطالعه کنندوجوانب رابررسی نماییند وثالثا مشاورین املاک هیچ معامله ای رابدون نظریی مکتوب کارشناسی انجام ندهند

بسیاری ازمردم منزل خودرابدون مراجعه به بنگاه اجاره میدهندوبامستاجرقبلی خودتمدیدمیکنند وازآنجاکه ازقوانین حاکم برروابط موجرومستاجرآگاهی ندارند دچارمشکلات پدیده ای میشوند وناگزیربرای حل مشکلات به مشاورین املاک که غالبا دوست یاآشنایشان هستندمراجعه میکنند مثلادوستی به بنگاه آمده گفت 6ماه قبل منزلم رابدون مرحضوردر بنگاه اجاره دادم واکنون فهمیده ام که مستاجرمنزل راباقیمت بالاتری بهدیگری اجاره داده آیامیتوانسته چنین کاری راانجام دهد گفتم بله کارش قانونی است زیرامستاجرمالک منافع مال است ومیتواندآن رااجاره دهد مگراینکه بگونه ای دیگرتوافق شده باشدسپس به موادقانونی 473و474قانون مدنی اشاره کردم درماده 473آمده :((لازم نیست که موجر مالک عین مستاجرباشدولی بایدمالک منافع آن باشد)) یعنی ضرورتی نداردکه موجرمالک مال مورداجاره باشدمثلا صاحب خانه باشدبلکه بایدمالک مال منافع مال باشد مثلامستاجرباشد درماده 474قانون مدنی آمده :مستاجرمیتواندعینمستاجره رابه دیگری اجاره بدهدمگراینکه درعقداجاره خلاف آن شرط شده باشد یعنی مستاجر درعقداجاره مالک منافع است ومالک به این معنی است که قادرباشدهرگونه تصرفی راانجام دهد وحال اگردرعقداجاره انتقال ندادن منافع به دیگری شرط شده باشدمستاجربایدبه آن عمل کند ونمیتواند مال مورداجاره رابه دیگری اجاره دهد بعضی ازقوانین درمورداجاره:ماده 475:اجاره مال مشاع جایز است لیکن تسلیم عین مستاجره (مال مورداجاره)موقوف است به اذن شریک ماده477:مستاجرنمیتواند اجاره ی مال معیوب راقبول کندزیرا بایدبتواند ازآن استفادکند ماده 486:تعمیرات اساسی وتمامی مخارجی که درمورداجاره برای استفاده کردن ازآن لازم میایدبه عهده مالک است (مثل خرابی دیوارهاوپشت بام)مگراینکه درعقدنامه خلاف این مورد شرط شده باشد

مشاورین املاک تنها،دلالها و واسطه های انجام معامله نیستند،بلکه همواره می کوشند همانند شورا های حل اختلاف با آمیختن حکمت و قانون مسائل پیش آمده را حل و فصل کنند و مانع پرونده سازی و رجوع مشتریان به دادگاهها و شورای حل اختلاف گردند؛از اینرو در این بخش تلاش می کنیم قانون را به زبانی ساده و از طریق حکایاتی که غالبا پیش می آیدشرح دهیم. بدیهی است همکاری شما عزیزان و بیان تجربیاتتان ،می تواند راهگشای ما و سایر عزیزان باشد. حکایت(1) مرد جوانی هنگام تحویل منزل فروخته شده خود پرده های منزل را باز میکند و بهانه می کند که این پرده ها جهیزیه همسرم است و چون همسرم با فروش پرده ها مخالف است مبلغ هفتصد هزار تومان بعنوان بهای پرده میپردازم خریدار از این مسئله بر آشفته میشود و اختلاف شکل میگرد. مشاور املاک، برای حل مشکل وارد عمل شده، ابتدا، قولنامه را مطالعه کرده،به باز بینی برگه کارشناسی می پردازد و متوجه میشود که فروشنده ابتدا قصد فروش پرده ها را داشته ، زیرا اوّلا کارشناس پرده ها را جز سایر لوازم قیمت کرده، ثانیا هنگام عقد قرار دادپرده ها فروخته شده و همانند کولر و هود و کابینت در قرار داد ذکر گردیده است . بنابراین مشاور از طریق توضیح ماده 11 قانون مدنی مشکل را حل کرده ، پرده را به خریدار باز میگرداند در ماده 11 قانون مدنی اموال به دو دسته ی منقول و غیر منقول تقسیم میشود. اموال منقول، اموالی هستند که قابل نقل و انتقالند و اموال غیر منقول اموالی هستند که جابجایی آنها سبب تخریب یا نقص در اموال میگردد،بنابراین پرده جزء اموال منقول است و میتوان آن را جابجا کرد ، امّا از آنجا که در حکایت فوق پرده فروخته شده بود ، فروشنده حق باز کردن آن را نداشته و جرم انجام داده است، زیرا پس از معامله اموال بصورت امانت در اختیار فروشنده برای مدت معینی قرار میگیرد و هرگونه دخل و تصرف در آن حکم خیانات در امانت را دارد و به لحاظ قانونی نه تنها باید از عهده چجبران به مثل یا قیمت آن بر آید بلکه تابع قوانین مربوط به خیانت در امانت مورد مؤاخذه قرار گرفته، حتی ممکن است زندانی گردد. از اینرو هیچ فروسنده ای حق ندارد مادام که ملک در تصرفش قرار دارد به تخریب آن بپردازد یا یکی از لوازم منقول مثل پرده ، کولر، هود، و ... را باز کند ، مگر اینکه از ابتدا آن را نفروخته باشد. در ارتباط با اموال منقول و غیر منقول مواد قانونی زیر میتواند راهگشای شما عزیزان باشد. ماده 14 : آیینه و پرده نقاشی و مجسمه و امثال آنها در صورتی که در بنا یا زمین به کار رفته باشد ، به طوری که نقل آن موجب نقص یا خرابی خود آن یا محل آن بشود غیر منقول است ماده 15: ثمره و حاصل مادام که چیده یا درو نشده است غیر منقول است اگر قسمتی از آن چیده یا درو شده باشد تنها آن قسمت منقول است . ماده 16: مطلق اسجار و شاخه های آن و نهال و قلمه ، مادام که بریده یا کنده نشده است ، غیر منقول است. ماده 19: اشیائی که نقل آن از مجلسی به محل دیگر ممکن باشد بدون اینکه به خود یا محل آن خرابی وارد آید منقول است درماده 674 قانون مجازات اسلامی چنین آمده هرگاه اموال منقول یا غیر منقول یا نوشته هایی مانند سفته ،چک ، قبض و نظایر آن به عنوان اجاره یا امانت یا رهن یا برای وکالتو یا هر کار به اجرت یابی اجرت به کسی داده شده و بنابراین بوده است کخ اشیاء مذکور مسترد شود یا به مصرف معینی برسد، اما شخصی که آن اشاء نزد او بوده،آن ها را به ضرر مالکان یا متصرفین آن ها استعمال یا تصاحب یا تلف یا مفقود نماید به حبس از 6 ماه تا 3 سال محکوم خواهد شد.

اتلاف وقت در بنگاههای املاک یکی از مشکلات اساسی مشاورین و مشتریان است.غالب مشتریان سرگردان از بنگاهی به بنگاه دیگر می روند و سرانجام خسته و ناامید پس از اتلاف ساعتها وقت به منزل باز می گردند و این روندگاه بارها و ماهها تکرار تکرار میشود.البته جستجو وبررسی امری معقولانه است. *منظور از اتلاف وقت، استفاده از وقت بیش از حد نیاز برای انجام کاریست که می توان در حداقل زمان انجام داد. اتلاف وقت در بنگاههای املاک فقط منحصر به مشتریان نیست بلکه مشاورین نیز بدلیل گوناگون،آگاهانه و ناآگاهانه به اتلاف وقت مبتلا هستند. برای حل معضل اتلاف وقت در بنگاههای املاک چه باید بکنیم؟ انجام روشهای مدیریت زمان بهترین راهکار حل معضل اتلاف وقت است. مدیریت زمان چیست؟ مدیریت زمان پرداختن به امور با بیشترینه ی بازدهی و پرهیز از انجام امور یست که بازدهی اندکی دارند. براساس قانون پارتو 20درصد از امور 80درصد بازدهی و 80درصد امور 20درصد بازدهی را دارند.کاربرد این قانون که به قانون بیست هشتاد نیز معروف است یکی از راههای مدیریت زمان و بهره وری بهینه از اوقات است. اجرا قانون بیست هشتاد هنگام مراجعه به بنگاه تا 80 درصد از اتلاف وقت و خستگی می کاهد. بدین منظور باید مشتریان خواستهای خود را ابتدا نوشته سپس اولویت بندی کنند باید بدانند که کدام موارد از خواستهایشان مهمتر و کدامیک اولویت کمتری دارد مثلا اگرنفدینگی اندکی دارندبدنبال منزلی سه خوابه با شرایط هستند شرایطی بودن ملک نسبت به سه خوابه بودن آن اولویت بیشتری دارد چراکه فروشندگان کمتری حاضرند که ملک خود را با شرایط بفروشند. فایده دیگر اولویت بندی خواستها کاربرد قانون وضوح است براساس قانون وضوح 80درصد موفقست وابسته به این است که برای واضح باشد که برای چه تلاش می کنیم و احتمالا 80درصد عدم موفقیت هم از این است که نمی دانیم چه خواهیم پس وقتی خواستهای خود را ومعیارایمان را اولویت بندی کنیم،80درصد احتمال موفقیت کاهش صرف وقت و یافتن ملک بهتر را بیشتر می کند. کاربرد قوانین بیست هشتاد و وضوح تنها مشتریان را یاس نمی دهد بلکه مشاورین املاک نیز با کاربرد این دو قانون احتمال موفقیت خود را تا 80درصد بیشتر می کند فرض کنید مشاور املاکی می خواهد در کمترین زمان بیشترین فروش را داشته باشد براساس قانون بیست هشتاد 20درصد مشتریان بیشترین سودآوری را دارند و 80درصد بقیه سودی معادل 20درصد دارند.پس اگر براساس قانون وضوح به طبقه بندی نیازی مشتریان پرداخته باشند املاکی را معرفی می کنند که متناسب باخواست و معیار مشتری باشد به این ترتیب 80درصد از تلاشها که رو بی هدفی و خستگی ناشی از آن جلوگیری میکنند. علاوه براین همه مشتریان نیز آمادگی انجام معامله ندارند. گاه مشتریان نیز قبل از آماده کردن پول تنها برای بدست آوردن اطلاعات ، وضعیت بازار و تصمیم گیری به بنگاه مراجعهمی کنند که بدانند پس از فروش منزلشان آیا می توانند با پول خود منزلی تهیه کنند و اگر پاسخ منفی است اقدامی برای فروش انجام ندهند این روش تصمیم گیری حتی در 20درصد موارد و یا بندرت هم کارساز نیست زیرا هماهنگ شدن خرید با فروش مگر درمورد معاوضه کاری بسیار دشوار است از این رو هم وقت مشاور تلف می شود هم وقت مشتری . مشاورین املاک برای پیشگیری از این نوع اتلاف وقت می توانند باطرح سوال به هدف مشتری پی برند و درصورتیکه هدف تنها بدست آوردن اطلاعات و تصمیم گیری برای فروش ملک یا املاک دیگر است با دادن اطلاعات مورد نیاز به مشتری از هزینه کردن وقت بیشتر مثلا بازدید از املاک خودداری کنند. تکنولوژی نیز می تواند بسیار کارگشا باشد عکس برداری از املاک استفاده از نقشه هوایی هم عامل صرفه جویی در وقت مشاورین است هم مشتریان،نظم و انظباط داشتن دفاتر ثبت مرتب ،بایگای قوی نیز از عوامل صرفه جویی در وقت مشاورین است. مسئولیت پذیری هریک از طرفین چه مشاورین چه مشتریان نیز یکی دیگر از عوامل موثر در مدیریت زمان است اگر هریک از طرفین قبل از انجام معاملات شرایط دقیقا بررسی کنند اگر مدارک ملک هم از طرف مشاور و هم از طرف خریدار بررسی گردد و اگر صادقانه هرنوع اطلاعات در مورد ملک خریدار یا فروشنده داده شود از احتمال فسخ کاسته شده و در نتیجه بعد از معامله دشواری فسخ وجود ندارد.پس واضح است که گاه فسخ معامله از انجام آن بسیار دشوارتر و زمانبرتر است. هریک از ما باید خود را در مقابل نتایج اعمالمان مسئول بدانیم اگر امروز بنگاهها در کشور ما ، بصورت تولیدیهای دعوا و اختلاف در آمده اندبه این دلیل است یکی از ما خود را مسئول نتایج اعمالمان نمیدانیم و به اندازه کافی دقت و بررسی نمی کنیم،بعنوان خریدار یا فروشنده،کار اصلی به عهده بنگاه میگذاریم و چشم و گوش بسته پای قرداد را امضا می کنیم یا به عنوان مشاور بدون آگاهی از قوانین هرچه را مشتری می گوید می پذیریم وچه سرمایه ها که ارزشمندترین آنها سرمایه وقت است از این رهگذر از دست می دهیم. از آنجایی که باید مشاورین املاک برای جذب مشتری روابط عمومی بالایی داشته باشند و اخلاق مدارانه عمل کنند گاه بنگاه از محل کسب و کار به پاتوق افراد بیکار می شوند و هرچند مشاور از این وضعیت ناخرسند است راهی برای تبدیل وضعیت نمی داند.به نظر میرسد که مهمترین راهکار تبدیل وضعیت در این گونه موارد این است که مشاور مدیریت زمان را بدست گیرد از نشستن در بنگاهها تا نیمه ی شب بدون هدف بپرهیزد ،خود را با جدیت سرگرم مربوط به کسب امور خود نماید ،مکالمات کوتاه کند و قبل از اینکه افراد شناسایی شده وارد بنگاه شوند از پشت میز بلند شده وانمود نماید که برای انجام کاری می خواهد از بنگاه خارج شود. کوتاه کردن مکالمات تلفنی ،پرهیز از درد دل کردن شت تلفن گفتن لب کلام نیز یکی دیگر از راههای کاستن اتلاف وقت است. گاهی مشاور املاک با مشتری در حال لنعقاد قرداد یا در جلسه است که تلفن زنگ میزند و رشته مباحثات را پاره می کند برای جلوگیری از این نوع اتلاف وقت مشاور می تواند در چنین مواقعی وظیفه ی پاسخگویی را به همکاران خود واگذار کرده یا به وقت دیگری موکول کند و برای احترام به شخص مقابل در زمان مناسب خود،مشاور تماس بگیرد. بخش بندی املاک سپرده شده مثلا سه بخش کردن آنها نیز یکی از راههای جلوگیری از اتلاف وقت است از نظر رویکرد فروش بعضی از ملکها ویژگیهای بازار پسند دارد و به راحتی به فروش می رسند اما بعضی از املاک نیزبا تبلیغات و در صورتیکه بر آنها وقت گذاشته شود به فروش می رسند. مشاورین املاک باید برای استفاده بهینه از وقت بیشترین توجه خود را مبذول املاک و دسته اول و سوم نمایند،زیرا فروش املاک نسخه ای به ندرت و باشرایط خاص مثل معاوضه های غیر متعارف انجام می گیرد. علاوه بر این نیز روانشناسی مشتریان نیز متفاوت است.و اقدام به خرید بعضی نیز بستگی به مهارت مشاورین دارد که چگونه اعتمادشان را جلب کنند. وقتی مشاورین احساس می کنند که مشتری به انها نتوانسته اعتماد کند باید تلاش کنند تا ابتدا اعتماد او را جلب نمایند چرا که بدون جلب اعتماد مشتری همه ی تلاشهای مشاور بیهوده است. توجه به جزئیات هنگام عقد قرارداد نیز یکی دیگر از راهبردهای مدیریت زمان است،چراکه گاهی مسائل جزئی و بی اهمیتی مثل تعداد لامپهای سالم یک منزل هنگام اجاره یا تعداد پنکه های سقفی منزل هنگام فروش عامل اختلاف و درگیری و به تبع آن اتلاف وقت و انرژی بسیار مشاورین و مشتریان می شود. پیشبینی اختلافاتی که ممکن است بر سر مسائل بی اهمیت پیش بیاید و تعیین تکلیف موارد اختلاف ساز خود یکی از راهای صرفه جویی در وققت و مدیریت زمان است . پذیرش این شکست که در هر معامله علاوه بر نظر مشاور دو فاکتور بسیارمهم دیگر،یعنی نظریات طرفین نیز دخیل است سبب می شود که مشاورین از فبل به مشتریان خود و عده ی کاهش یا افزایش قیمت ندهند تا هنگام عقد قرداد،به سبب قصورات غیر واقعی طرفین زمان توافق طولانی نشده،گرفتار چانه زنیها وقت گیر مشتریان یا انجام نشدن معماله نگرند. درهرحال ((هزار نکته ی باریکتر از مو اینجاست)) که برای جلوگیری از اتلاف وقت در بنگاههای املاک،شایسته یبذل توجه است،امید استکه در فرصت های های اینده بتوانیم به باز نمود آنها بپردازیم.